一戸建て購入に向けた準備

契約

登記関係

　まず、登記とは、財産などの情報を一般に公示し、その内容が確認できる制度です。登記は法務局に対して申請をしなければなりません。

　登記申請は書面でしなければならず、申請書を作成して、必要な書類と登録免許税（収入印紙）と一緒に管轄法務局へ提出することになる。様式が厳格に決められているため、登記申請のプロでもある司法書士が代理して行うことが多いです。

　登記簿謄本にかわって現在は登記事項全部証明書として交付されています。

【登記に必要書類】
・住民票　１通（発行後3ヶ月以内、世帯全員記載）
・印鑑証明書　１通
・賃貸借契約書

住宅ローン関係

【銀行との金銭消費貸借契約時に必要書類】
・住民票謄本　1通（発行後3ヶ月以内、世帯全員記載）
・印鑑登録証明書　2通
・ご実印
・銀行届出印
・ご本人様確認書類（運転免許証など）
・個人番号が確認できる書類（個人番号カード・個人番号記載の住民票など）

保険関係

火災保険

火災保険といっても、火災・落雷、破裂・爆発、風災、雹災、雪災、水災、盗難、水濡れ、破損、などがあり、細かく内容を確認する必要がある。

契約は5年間が最長で、建物と家財の評価額、大きさ、家性能、補償内容などによっても金額が異なる。

例えば、建物2000万円、家財500万円で耐震等級３で補償をフルサポートで、見積もると以下の通り。

	建物	家財
火災保険	10万円以下	5万円以下

地震保険

地震保険は火災保険と一緒に加入ができる。これも契約は5年間が最長で、建物と家財の評価額、大きさ、家性能、補償内容などによっても金額が異なる。

例えば、建物2000万円、家財500万円で耐震等級３で50%割引がされる。見積もると以下の通り。

	建物	家財
地震保険	10万円以下	3万円以下

税金関係

住宅ローン控除

住宅ローンを使って住宅の新築、取得、増改築等をした場合、居住開始年以後13年間又は10年間の各年分の所得税において、住宅ローン控除の適用を受けることができる。控除額は住宅区分、省エネ性能に応じて次の通りとなります。

■　住宅の新築、新築住宅・買取再販住宅の取得

■　中古住宅の取得

居住年月	住宅の省エネ性能	限度額	控除額の計算	控除期間	最大控除額
2022年1月頭～ 2026年12月末	認定長期優良住宅 認定低炭素住宅 ZEH省エネ住宅 省エネ基準住宅 その他住宅	30M円 30M円 30M円 30M円 20M円	住宅ローンの年末残高×0.7%	10年間	210万円 210万円 210万円 210万円 140万円

■　リフォーム

居住年月	住宅の省エネ性能	限度額	控除額の計算	控除額の計算	最大控除額
2022年1月頭～ 2026年12月末	ー	20M円	住宅ローンの年末残高×0.7%	10年間	140万円

不動産取得税

　土地や家屋の購入、贈与、家屋の建築などで不動産を取得したときに、取得した方に対して課税される税金。有償・無償の別、登記の有無にかかわらず課税となる。

　不動産を取得した場合、原則、都道府県に不動産取得税申告書を提出すること。住宅敷地の軽減措置を受ける場合、別途申告が必要。

　不動産取得税は、都道府県から送付される納税通知書に記載された期日が納期限となる。

土地：３％、家屋（住居）：3%、家屋（非住居）：4%

不動産の価格とは、原則として固定資産課税台帳に登録されている価格。不動産の購入価格や建築工事費ではない。

東京都の「新築建物等課税標準価額認定基準表」などから概算で計算できる。

家屋（住宅）の土地は、固定資産税評価額×1/2の特例が受けられる。

特定住宅は課税標準を軽減

一定の新築住宅又は中古住宅を取得した場合は、課税標準が減額される。

①　新築住宅の税額（未居住の新築住宅の購入を含む）

②　中古住宅の税額

特定住宅敷地の税額軽減

上記①又は②の住宅の敷地を取得した時は、次の[A]と[B]の金額のうち、大きいほうの金額から税金を控除できます。

タイミングとしては、物件購入後、取得税がかかる場合には、税務署から連絡がある。このタイミングで税務署と相談しながら、軽減を受けるための手続きをしても問題ない。軽減されてそもそも納税が不要であれば、税務署からの連絡がない。

東京都の場合、東京都主税局にて不動産取得計算ツールがあり、概算が確認できる。

東京都主税局＜税金の種類＞＜不動産取得税＞＜不動産取得税計算ツール＞

www.tax.metro.tokyo.lg.jp

固定資産税、都市計画税

固定資産税は、現在、市町村に固定資産課税台帳に、土地、家屋又は償却資産の所有者として登録されている人に対してかかる税品です。所有者である限り、毎年課税され、その税額は年に4回に分けて納付します。

■　固定資産税の算出

■　都市計画税の算出

住宅の敷地は課税標準を軽減

１戸当たり200m2以下の部分は、小規模住宅用地として評価額の1/6（都市計画税は1/3）が課税標準となる。

１戸当たり200m2以上の部分は、一般住宅地用地として評価額の1/3（都市計画税は2/3）が課税標準となる。

	200m2以下の部分 小規模住宅用地	200m2以上の部分 一般住宅用地
固定資産税	評価額×1/6	評価額×1/3
都市計画税	評価額×1/3	評価額×2/3

新築住居の固定資産税の減額

令和6年3月3日までに新築された住居については、新たに固定資産税が課される年度から一定期間の固定資産税を減額できる特例がある。

対象家屋の固定資産税の居住用部分（又は基準住居部分）に対する税額（床面積120m2までの部分に限る）の2分の1に相当する金額が減額できる。

■　税額軽減の対象となる新築住宅の要件

■　減額期間

登録免許税

　登記簿や登録簿に、登記や登録をするときに納める税金です。不動産は固定資産税評価額を住宅ローン等の抵当権の設定登記は債権金額を、それぞれ課税標準として、税率をかけて計算します。

なお、居住用家屋の新築または取得や土地の売買、抵当権の設定登記には、次のような税率の軽減措置が設けらている。

大区分	中区分	本則税率	軽減税率	適用期限
住宅の新築又は取得 （所有権の保存登記）	個人の居住用家屋	0.4%	0.15%	2024年3月31日まで
住宅の新築又は取得 （所有権の保存登記）	認定長期優良住宅 認定低炭素住宅	0.4%	0.10%	2024年3月31日まで
未使用新規住宅・中古住宅の取得 （所有権の移転登記）	個人の居住用家屋	2%	0.30%	2024年3月31日まで
未使用新規住宅・中古住宅の取得 （所有権の移転登記）	認定長期優良住宅 認定低炭素住宅	2%	0.10%	2024年3月31日まで
未使用新規住宅・中古住宅の取得 （所有権の移転登記）	買取再販住宅	2%	0.10%	2024年3月31日まで
土地の売買（所有権の移転登録）	ー	2%	1.50%	2026年3月31日まで
住宅ローン等の抵当権の設定登記	ー	0.4%	0.10%	2024年3月31日まで

登録免許税の計算方法

令和５年に土地を固定資産税評価額1,500万円で購入し、住宅を新築物件課税標準価格1,200万円の個人の住居用家屋を新築しました。購入費用の内訳は住宅ローン5,000万円です。

引越関係

引越業者の選択

数社見積もりを依頼するべし。

見積もりのためにすぐに訪問してくれる。所要時間は30分程度。引越業者の営業は、引越関係の各種事業を展開している。例えば、

• 家電、エアコン、洗濯機、掃除機、電子レンジ等の販売
• フロアコーティングの斡旋
• カーテン業者の斡旋紹介
• 不用品の回収
• などなど

引越費用は、4人家族で近場の引越しだと、9月頃だと10万円～15万円。さらに平日の引越しにすると割引とかもできる。